Dòng tiền cực lớn đang đổ vào thị trường BĐS dịp cuối năm 2021 bởi lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp, huy động tiền gửi đang thấp kỷ lục, các kênh đầu tư khác còn khá nhiều rủi ro.

Chung cư Hà Nội tăng giá

Chung cư Hà Nội tăng giá

Thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận mức giao dịch giảm mạnh trong thời gian vừa qua bởi ảnh hưởng làn sóng Covid lần thứ 4 và giãn cách toàn xã hội trong vòng 2 tháng theo chỉ thị 16. Theo đó, mức giao dịch giảm 50% theo quý và giảm 54% theo năm. Tuy nhiên, phân khúc này được dự đoán sẽ bật lên nhanh chóng ngay sau đại dịch, và trước mắt đây chính là thời điểm cuối năm 2021 do nhu cầu mua nhà dịp cuối năm tăng cực mạnh.

Khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy: Nguồn cung căn hộ Hà Nội trong quý đạt 3.200 căn, tăng 101% theo quý và tăng 3% theo năm khi thị trường xuất hiện 2 dự án mới và các dự án cũ mở bán các block tiếp theo. Trong đó, nguồn cung từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đạt 2.500 căn hộ, tương đương 80% nguồn cung mới. Tuy nguồn cung mới tăng nhưng lượng tồn kho giảm, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt 19.600 căn hộ, giảm 8% theo quý và 27% theo năm. Đáng quan tâm đó là thị trường không xuất hiện nguồn cung căn hộ hạng C trong quý vừa qua.

Lượng căn hộ giao dịch đã bị tác động xấu bởi dịch Covid và 2 tháng giãn các xã hội, giảm 50% theo quý và 54% theo năm. Nguồn cung căn hộ ở mức thấp, chất lượng dự án được cải thiện, hạ tầng được đầu tư đồng bộ, nguyên liệu đầu vào tăng mạnh đã khiến cho giá bán căn hộ tăng.

Theo bà Thu Hằng đại diện Savills Hà Nội chia sẻ: Giá bán căn hộ sơ cấp tại Từ Liêm đã tăng 10%, tại Cầu Giấy tăng 17% kể từ năm 2017. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung hạn chế, thị trường khan hiếm nguồn hàng mới, đặc biệt dự án có tính pháp lý tốt cũng giảm dần.

Do đó, những dự án mới tung ra thị trường có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận tiện, chủ đầu tư xây dựng bài bản, đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng, dịch vụ tiện ích thường có mức giá cao hơn thị trường, từ đó khiến cho mặt bằng giá chung được đẩy lên cao. Những dự án trước đây đã mở bán, đến nay đã hoàn thiện đầy đủ về hạ tầng, tiện ích, vì thế các đợt mở bán sau giá cũng sẽ nhỉnh hơn các đợt mở bán trước, đồng thời tốc độ hấp thụ cũng ghi nhận ở mức khả quan.

Nguồn cung căn hộ có giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 chiếm 66% nguồn cung của thành phố. Nhu cầu cho các sản phẩm có giá trung bình 1.500 USD/m2- 2000USD/m2 tăng và chiếm 50% số lượng căn bán ra. Khu vực tập trung chủ yếu tại Từ Liêm, Cầu Giấy và Gia Lâm. Đây cũng chính là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ lượng cung căn hộ toàn thị trường và phù hợp với đa số nhu cầu khách hàng hiện nay.

Khu vực Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy tập trung chủ yếu căn hộ hàng A có giá chào bán cao nhất đạt 3.000 USD/m2. Sau đó là quận Đống Đa và Tây Hồ có mức giá dao động 2000-3000 USD/m2. Các quận huyện khác tập trung chủ yếu căn hộ hạng C có giá dưới 1.500 USD/m2.

Dự kiến quý 4, nguồn cung chung cư Hà Nội sẽ có thêm khoảng 7.900 căn từ 11 dự án mới và gia đoạn tiếp theo của 2 dự án đã hiện hữu. Trong đó, 87% nguồn cung thuộc phân khúc hạng B và các quận Từ Liêm, Gia Lâm, Hoàng Mai đạt 81% thị phần.

Với xu hướng dịch chuyển nhà ở ra vùng ven cũng như sự mở rộng đô thị của Hà Nội thời gian qua, dự kiến các huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Đan Phượng lên quận vào năm 2025 – Đây chính là khu vực phát triển các khu dân cư trọng điểm trong thời gian tới. Năm 2021, bốn huyện ngoại thành cung cấp 30% nguồn cung căn hộ, dự kiến từ năm 2023 trở đi các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung toàn thị trường. Bên cạnh xu hướng dịch chuyển và phát triển khu vực vùng ven thì việc khan hiếm quỹ đất nội đô cũng là một phần nguyên nhân các dự án thời gian qua chủ yếu tập trung ở các quận huyện ven đô. Hơn nữa, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ cũng đã rút ngắn khoảng cách trung tâm với các vùng ngoại thành.

Dự báo nguồn cầu thời gian tới, nhiều đơn vị nhận định nguồn cầu được đảm bảo. Báo cáo của World Data cho thấy đến cuối năm 2030, tâng lớp trung lưu tại Việt Nam đạt 56 triệu người, tăng 23.2% so với năm 2021. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu dân, do đó trong dài hạn nhu cầu nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao. Cùng với đó là việc kiểm soát dịch Covid tốt, lãi suất đang ở mức thấp, các kênh đầu tư khác chưa thật sự hấp dẫn đã khiến cho việc dòng tiền được dự báo sẽ đổ mạnh vào thị trường BĐS. Trong đó có cả mua để ở, mua đầu tư, mua để giữ tiền…

Các chủ đầu tư cần tính toán và khảo sát kỹ thị trường trước khi bung hàng. Nguồn cung có giá hợp lý vẫn có mức hấp thụ tốt, một số dự án có giá bán cao có lượng giao dịch khá hạn chế. Chủ đầu tư cũng nên đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn và linh hoạt để thu hút thêm nhiều đối tượng khách hàng.