Pháp lý dự án chung cư là yếu tố quan trọng hàng đầu cần tìm hiểu khi tìm mua căn hộ chung cư để an cư. Khách hàng cần nắm rõ 4 cách kiểm tra pháp lý dự án dưới đây để chọn cho mình căn hộ phù hợp.
Pháp lý dự án chung cư cần kiểm tra
1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án
Hồ sơ đầy đủ của một dự án chung cư cần có những giấy tờ sau:
– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Văn bản này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Nếu không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, khách hàng cần yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp lý về sau.
– Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), còn lại các dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt, thậm chí đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua.
– Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.
– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.
2. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
Chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước bằng cách nộp các khoản thuế-phí như sau: Thuế sử dụng đất, thues GTGT, lệ phí môn bài… Khi làm thủ tục cấp sổ hồng cho các hộ dân, cơ quan Nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của chủ đầu tư, xem chủ đầu tư đã nộp đủ các khoản thuế, phí hay chưa. Nếu không hoàn thành như nợ thuế đất, cơ quan Nhà nước sẽ từ chối việc cấp sổ hồng cho căn hộ.
Người mua có thể kiểm tra thông tin tại Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố tại nơi có dự án đó nếu chủ đầu tư từ chối việc cung cấp thông tin.
3. Lưu ý vấn đề sổ hồng
Sổ hồng là giấy tờ chứng minh việc bạn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ, chứng minh bạn là chủ căn nhà đó. Thực tế không ít các dự án bàn giao được 5-6 năm mà vẫn chưa làm sổ hồng cho cư dân, nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm giấy phép xây dựng, trây ì nộp thuế, cầm cố tài sản của cư dân mà chưa giải chấp…
Do đó, người mua cần hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sồ hồng. Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.
4. Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư
Hợp đồng là giấy tờ quan trong liên quan trực tiếp đến quyền lợi người mua và trách nhiệm giữa hai bên. Do đó, khách hàng cần thuộc lòng các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký vào văn bản này. Một số thông tin cần nắm rõ và kiểm tra kỹ như:
- Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư
- Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức
- Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)
- Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…)
- Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng…
- 7 điều cần lưu ý khi mua căn hộ chung cư
