4 kiểu hợp đồng mua bán nhà đất dễ gặp rủi ro gồm: Mua bán qua vi bằng, hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng ủy quyền. Người mua cần cẩn trọng kẻo mất sạch vốn liếng mà không biết kiện ai.
Lưu ý 4 mẫu HĐMB dễ gặp rủi ro
1. Mua bán qua hợp đồng vi bằng
Thời gian sốt đất vừa qua, nhiều nơi rộ lên việc mua bán nhà đất qua hợp đồng vi bằng, môi giới liên tục giục khách chốt sớm kẻo tăng giá hoặc bán cho người khác. Người mua không hiểu rõ về pháp lý liền gật đầu và không biết những rủi ro mình có thể gặp phải.
Đã có nhiều trường hợp người mua nhà gặp phải các rắc rối như mua phải nhà đất vướng tranh chấp, bị ngân hàng kê biên, 1 mảnh đất bán cho nhiều người.
Trên thực tế, hợp đồng vi bằng kí qua thừa phát lại chỉ có ý nghĩa xác nhận dân sự giao dịch giữa hai bên chứ không kiểm soát được tình trạng pháp lý của bất động sản. Để đảm bảo an toàn, theo quy định của Nhà nước thì mua bán nhà đất phải được lập hợp đồng công chứng, nhưng vì lý do nào đó không thể công chứng được nên môi giới BĐS lách qua bằng việc ký hợp đồng vi bằng.
Khi tranh chấp xảy ra, tòa sẽ tuyên hợp đồng vi bằng vô hiệu hóa, người mua bỏ tiền ra sẽ là bên chịu thiệt.
2. Hợp đồng góp vốn
Mua bán bất động sản, hợp đồng mua bán mới có tính pháp lý cao nhất, lúc này dự án đã đầy đủ hồ sơ pháp lý, được cơ quan có thẩm quyền cho phép mua bán.
Trường hợp ký hợp đồng góp vốn bản chất là được ăn thua chịu, chủ đầu tư lách luật để bán “lúa non” trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng. Do đó, nếu gặp phải chủ đầu tư không uy tín hoặc vì một lý do gì đó không thể về đích thì người mua sẽ là bên chịu thiệt.
Theo quy định mới, ký hợp đồng góp vốn trong việc mua bán bất động sản đã bị cơ quan có thẩm quyền cấm giao dịch, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lách luật để mua bán qua hình thức này.
3. Hợp đồng cọc
Nếu ký hợp đồng cọc và có giấy hẹn 5-7 ngày sau ký HĐMB thì điều đó chứng tỏ dự án đã đủ mọi điều kiện bán hàng, đủ pháp lý. Nhưng có dự án khách hàng đóng đến 90-98% mà vẫn là hợp đồng đặt cọc thì chắc chắn dự án có vấn đề về pháp lý như:
- Chưa được phê duyệt dự án
- Chưa có GPXD
- Chưa đền bù giải tỏa xong
- Chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chưa đóng thuế….
Do đó, khi tìm hiểu mua BĐS, khách hàng cần hỏi rõ vấn đề pháp lý để xem xét có nên xuống tiền hay không.
4. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền có ý nghĩa ủy quyền cho người khác quyền định đoạt, cho tặng, thừa kế, quyền mua bán cầm cố tài sản… Nên nhiều người lầm tưởng có hợp đồng ủy quyền trong tay thì sẽ là chính chủ của ngôi nhà.
Hợp đồng ủy quyền còn là cách các bên lập ra để tránh việc nộp thuế nhưng ít ai biết được rằng hợp đồng ủy quyền tồn tại nhiều rủi ro như: Bên bán qua đời, tâm thần, mất hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền được tuyên vô hiệu hóa.
Chưa kể việc bên bán cố tình chiếm đoạt tài sản thì chỉ cần thông báo cho bên mua với khoản thời gian nhất định là đã có thể chấm dứt hiệu lực hợp đồng ủy quyền. Khi đó, người mua đã bỏ tiền ra là người chịu thiệt hại nặng nền nhất.
