Thị trường BĐS năm 2019 khép lại với diễn biến nhìn chung ổn định hơn, không còn cú sốc “nóng, lạnh” và những xu hướng được dự đoán thị trường BĐS năm 2020.

Xu hướng BĐS 2020

Xu hướng BĐS 2020

Thị trường biến động về nguồn cung căn hộ

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS 2019 vẫn giữ được sự ổn định, không xuất hiện bong bóng bất động sản và vẫn còn trong chu kỳ hồi phục phát triển nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm mạnh về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm và số lượng giao dịch.

Thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2019, thị trường BĐS Hà Nội và TP. HCM có sự sụt giảm cả và lượng và nguồn cung giao dịch. Đặc biệt loại hình căn hộ Condotel trong quý II/2019 ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường nhưng lượng giao dịch thành công chỉ gần 1.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 27%.

Việc hạn chế nguồn cung liên quan đến việc chậm triển khai các thủ tục dự án, trong khi sản phẩm condotel có giá tương đối cao nên cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch. Hiện tại cũng chưa có nhiều chính sách tạo điều kiện cho loại hình căn hộ này phát triển.

Thống kê của JLL cũng cho thấy nguồn cung thấp kỷ lục ở 2 thành phố Hà Nội chỉ đạt 4.660 căn hộ mở bán và TP. HCM đạt 4.100 căn hộ mở bán. Đây được đánh giá là mức thấp lỷ lục tính từ năm 2014.

Việc khan hiếm nguồn cung thúc đẩy giá bán tăng, mức giá cao hơn mặt bằng giá trước đây. Giá sơ cấp trung bình trên thị trường đạt 2.009USD/m2, tăng 21.6% theo năm. Phân khúc cao cấp tăng 52.9% ở mức 4.569USD/m2 trong quý 2/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm.

Nguồn cung căn hộ giảm mạnh nhưng tỷ lệ thấp thụ vẫn ghi nhận ở mức cao, đối với chung cư tại TP.HCM đạt 89.7%, điều đó cho thấy nhu cầu và sức mua trên thị trường vẫn rất lớn.

Bên cạnh lý do quỹ đất trong trung tâm đã dần cạn kiệt thì nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộ giảm sút là do thủ tục pháp lý bị trì hoãn. Thủ tục phê duyệt xây dựng bị kéo dài khiến CĐT phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn đến dự án chưa thể ra hàng, nguồn cung bị hạn chế.

Cùng với nguồn cung căn hộ bị sụt giảm thì thị trường chứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện bùng phát ở trên khắp cả nước như Đà Nẵng, Quảng Nam, Cần Giờ, Vân Đồn, Hoài Đức, Đông Anh…. giá đất có thể tăng gấp 3-5 lần chỉ sau thời gian ngắn.

Việc xuất hiện những cơn sốt cục bộ kèm theo nhiều hệ lụy, tình trạng lừa đảo, phân lô bán nền trái quy định diễn ra tràn lan. Cơ quan chính quyền đã vào cuộc để hạ nhiệt việc mua bán đất nền, tạo ra sự minh bạch.

Những chính sách tác động đến thị trường

Không thể phủ nhận, thị trường BĐS năm 2019 bị ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt từ cơ quan có thẩm quyền và các quy định mới. Mục đích làm giảm nhiệt thị trường BĐS, tạo ra sự minh bạch, ổn định và bền vững hơn.

Các địa phương chủ động rà soát toàn bộ các dự án trên địa bàn, xử lý nghiêm các sai phạm đồng thời hướng dẫn thủ tục cho các dự án mới và nhanh chóng hoàn thiện việc cấp phép đối với dự án làm đúng, làm đủ. Các doanh nghiệp chủ động hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình.

Thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn

Thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn

Do đó, theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường BĐS cuối năm 2019-2020 sẽ có nhiều chuyển biến tích cực, ổn định, sôi động và minh bạch hơn. Mang lại giá tri thật cho khách hàng mua nhà.

Thứ hai là việc ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào BĐS. Cụ thể, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã hạ xuống từ 45% còn 40% ngày 1/1/2019. Đến năm 2022 dự kiến giảm xuống còn 30%.

Mới đây, NHNN đã công bố dự thảo đề xuất nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng lên 150%.

Các chuyên gia NHNN cho rằng thị trường BĐS hiện nay đang mất cân đối, việc nâng hệ số rủi ro đối với việc cho vay tiêu dùng từ 3 tỷ đồng trở lên nhằm hướng các chủ đầu tư làm nhà giá rẻ, nhà ở xã hội bởi nguồn cung phân khúc này đang thiếu rất nhiều.

Bên cạnh đó, Bộ xây dựng sẽ hoàn thiện khung pháp lý của một số loại hình BĐS mới như Condotel, Officetel, biệt thự biển… sẽ giúp cho thị trường minh bạch, rõ ràng hơn.

Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 – 2020 và những năm tiếp theo, nhiều tổ chức, chuyên gia có chung nhận định, thị trường chịu tác động từ nhiều xu hướng phát triển chính sau:

Thứ nhất, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản đang ngày càng hoàn thiện theo hướng phát triển ổn định, bền vững. Do đó, năm 2020, thị trường sẽ tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản”; nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục tìm kiếm cơ hội và đổ mạnh đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.

Thứ hai, nhà ở bình dân lên ngôi. Thị trường nhà ở Việt Nam sẽ có sự chuyển đổi sang mô hình phát triển dự án căn hộ từ xu thế thị trường sang phát triển bền vững hơn. Tức là xu hướng chuyển dịch lớn tới các căn hộ dành cho người thu nhập trung bình và thấp, hay nhà ở xã hội. Chính phủ Việt Nam đang hạn chế tài chính cho nhà ở, nên nhà đầu tư sẽ chọn lựa thị trường trung cấp nhiều hơn. Các nhà phát triển bất động sản, các dự án hiện sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, phục vụ khách hàng có nhu cầu thực về căn hộ thay vì chạy theo xu hướng của nhà đầu tư.

Thứ ba, căn hộ nhỏ và siêu nhỏ lên ngôi. Sự gia tăng của các căn hộ nhỏ và siêu nhỏ tại các dự án cao cấp và trung cấp cũng là xu hướng tất yếu trong năm 2019. Khoảng 10 năm trước đây, các dự án nhà cao tầng xây dựng căn hộ 2 phòng thường có diện tích 120m2, nhưng hiện nay không còn căn hộ nào 2 phòng mà trên 100m2. Như vậy, nhu cầu về kích thước căn hộ của bên mua và bên phát triển đã thay đổi. Bên cạnh đó, căn hộ đa năng đang là xu hướng tại các đô thị lớn, xu hướng này sớm muộn cũng tác động đến thị trường Việt Nam, thị trường mà người trẻ mua nhà ngày càng nhiều. Tuy nhiên, bất động sản luôn đi theo hạ tầng, vận tải, đầu tư theo hạ tầng sẽ luôn mang lại lợi nhuận.

Thứ tư là hướng đến đô thị thông minh. Việt Nam cũng đang hướng đến xu hướng phát triển các thành phố, khu đô thị tích hợp. Cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0 với sự tiến bộ vượt bậc về công nghệ đã, đang tác động mạnh mẽ đến hầu hết các lĩnh vực, ngành nghề. Nền tảng số hóa và trí tuệ nhân tạo, đô thị thông minh đang trở thành một xu hướng mới của nhân loại. Việc xây dựng thành công mô hình đô thị thông minh sẽ tạo ra giải pháp cho những vướng mắc tồn tại và giúp Việt Nam bắt kịp với xu hướng phát triển đô thị bền vững trên thế giới.

Thứ năm là sự bùng nổ của bất động sản thương mại. Sự bùng nổ bất động sản thương mại cũng là yếu tố nổi bật được dự đoán trong năm 2019. Việc xuất hiện ngày càng nhiều các công ty công nghệ sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam. Các công ty công nghệ đang dần xuất hiện tại Việt Nam và đây là một điều rất tốt, cho thấy Việt Nam đang đi lên trong chuỗi giá trị bất động sản. Xét về cầu, Việt Nam đang vươn lên so với nhiều quốc gia khác trong khu vực về tốc độ phát triển không gian văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, thương mại điện tử sẽ trở thành xu hướng ảnh hưởng lớn nhất đến bất động sản bán lẻ của Việt Nam trong những năm tới đây.