Thực tế thị trường đang diễn ra một nghịch lý, căn hộ tại các dự án mới không ngừng tăng giá, căn hộ bán lại ở các dự án cũ thấp hơn cả tỷ đồng so với giá mua ban đầu.
Chung cư cũ bộc lộ nhiều hạn chế
Nhu cầu nhà ở của người dân thủ đô vẫn luôn ở mức cao do lượng người đổ về Hà Nội tăng dần đều qua các năm. Đặc biệt phân khúc căn hộ chung cư được nhóm khách hàng trẻ ưa chuộng hơn cả.
Thực tế quan sát cho thấy, cách đây 3 năm, mặt bằng giá chung cư ở các khu vực nội thành như Thanh Xuân, Hà Đông, Mỹ Đình… ở mức 30-35tr/m2 thì nay đã chạm mốc 50 triệu đồng/m2. Thậm chí có dự án lên tới 55-60tr/m2.
Cùng với đó, phân khúc căn hộ giá rẻ có mức giá trên dưới 20tr/m2 gần như biến mất khỏi thị trường do quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý bị đình trệ khiến cho dự án mới không ra được hàng. Bên cạnh đó phải kể đến việc các dự án mở bán sau đều đưa ra mức giá cao hơn dự án mở bán trước để thiết lập mặt bằng giá mới, các dự án trung cấp đẩy lên thành căn hộ cao cấp để nâng giá bán.
Thực tế cho thấy thị trường BĐS bị ảnh hưởng bởi dịch Covid nhưng giá bán các dự án vẫn không giảm, một số dự án mới vẫn tiếp tục ra hàng. Một số dự án có tăng thêm các khuyến mãi để kích cầu.
Ngược lại với thực trạng tăng giá bán tại các dự án mới thì những dự án chung cư đã ở được tầm 3-5 năm lại có hiện tượng giảm giá.
Có thể kể đến như dự án Golden Land Mễ Trì, cách đây khoảng 4-5 năm khi dự án này vừa bắt đầu bàn giao giá giao dịch trên thị trường khoảng 36 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại giá bán các căn hộ đã qua sử dụng tại đây chỉ còn 30 triệu đồng/m2. Cách dự án này khoảng 200m là dự án Imperia Eden Park Mễ Trì đang trong quá trình xây dựng mới cũng đang được chào bán ở mức 45-50 triệu đồng/m2.
Cũng ở khu vực Mễ Trì, tại khu chung cư cao cấp Thăng Long Number One cách đây 2 năm giá giao dịch căn hộ khoảng 40 triệu đồng/m2 thì hiện nay mức giá chung bán ra tại đây chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2. Được biết, Thăng Long Number One đã đi vào sử dụng khoảng 5 năm.
Tương tự, tại khu vực Trung Hòa Nhân Chính, khu chung cư Hapulico sau thời gian 5 năm đi vào sử dụng giá chỉ quanh mức 30 triệu đồng/m2, trong khi đó chỉ cách khoảng 50m là dự án Rivera Park số 69 Vũ Trọng Phụng vừa bàn giao nhà có giá khoảng 40-45 triệu đồng/m2. Hapulico và Rivera Park đều là những dự án chung cư cao cấp có các tiện ích bể bơi, sân vườn đầy đủ. Với mức giá khác nhau như hiện tại thì mức chênh lệch giá căn hộ 100m2 tại hai dự án này lên đến 1 tỷ đồng.
Ngoài ra, hàng loạt dự án đã đi vào sử dụng cách đây 5 năm tại các khu vực khác như Cầu Giấy, Hà Đông, Mỹ Đình, Thanh Xuân cũng ghi nhận mức giá giảm đáng kể từ 10-30% so với thời kỳ mới bàn giao. Bên cạnh đó, các dự án này cũng có mức giá thấp hơn từ 20-30% so với các dự án mới được mở bán có vị trí và tiện ích tương đương.
Lý giải nguyên nhân các căn hộ cũ có xu hướng giảm giá, ông Đức Quân – Chuyên gia BĐS cá nhân cho biết: Chung cư cũ, ở ngay, đã có sổ được khá nhiều khách hàng ưa chuộng. Nhưng giá khó tăng ở một số dự án do một số nguyên nhân sau:
- Thiết kế kiểu cũ của một số dự án đã bộc lộ nhiều hạn chế như nhiều dầm, cột, không gian sử dụng không tối ưu
- Nhiều dự án bắt đầu xảy ra tranh chấp, kiện tụng giữa cư dân với CĐT.
- Vấn đề chất lượng, quá tải hạ tầng, vấn đề cháy nổ…
- Chủ nhà muốn bán nhanh nên hạ giá rẻ để đẩy hàng
Người mua mới cũng có nhiều lựa chọn do những dự án mới mở bán đều liên kết với ngân hàng, khách hàng được vay tối đa 70% để mua nhà trả góp trong thời gian 10-20-30 năm, tài chính không bị quá áp lực nên vẫn nhiều khách hàng lựa chọn dự án mới, ở nhà mới với nhiều tiện ích hơn.
Trên thị trường, chỉ hiếm có một vài dự án đã bàn giao, đầy đủ tiện ích, vị trí thuận tiện… mới có chuyện tăng giá bán, người mua đầu tiên khi bán lại có lãi thậm chí lên tới vài trăm triệu/căn. Còn lại đa phần các chung cư cũ bán lại hiện nay đều phải cắt lỗ, tặng nội thất, bao phí sang tên…
