Vấn đề thời gian sở hữu chung cư đã tốn nhiều giấy mực của các trang báo nhưng theo các chuyên gia thì việc sở hữu chung cư có thời hạn thay vì sở hữu lâu dài như hiện nay sẽ giúp cho giá chung cư rẻ hơn và việc đập đi xây lại khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng dễ dàng hơn.
Người dân không mặn mà với chung cư 50 năm
Người Việt Nam với tâm lý ăn chắc mặc bền
Cách đây vài năm, Bộ Xây dựng đã đề xuất thời gian sở hữu chung cư từ 50-70 năm nhưng người dân không đồng tình ủng hộ. Tâm lý người Việt Nam thích ăn chắc mặc bền, sở hữu chung cư lâu dài như nhà đất. Người dân lo lắng sau thời gian sở hữu sẽ bị trắng tay dù bỏ ra đến vài tỳ để mua nhà
Hiện nay, cơ quan quản lý không đề cập đến việc sở hữu 50-70 năm nữa nhưng trên thị trường vẫn có những căn hộ, những dự án có thời gian sở hữu 50-70 năm. Điểm khác biệt lớn nhất của căn hộ chung cư có thời gian sở hữu với căn hộ sở hữu lâu dài đó là trên sổ hồng căn hộ, mục thời gian sở hữu sẽ chỉ rõ là 50-70 năm. Bên cạnh đó, giá chung cư có thời hạn sở hữu thường rẻ hơn so với chung cư sở hữu lâu dài ở cùng khu vực dự án.
Theo bà Dung đại diện CBRE cho biết: Thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều sản phầm có thời gian sở hữu thay vì sở hữu lâu dài truyền thống. Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm này rất tốt, có thể kể tên như căn hộ Officetel, Condotel, Homtel. Tuy nhiên, dòng sản phẩm sở hữu lâu dài vẫn được người Việt Nam ưa chuộng nhất.
Dẫn chứng cụ thể, năm 2008 thị trường BĐS Hà Nội và TP. HCM nguồn cung đạt 15.000 căn hộ nhưng đến năm 2018 nguồn cung lên tới 63.000 căn hộ. Tỷ lệ tiệu thụ vẫn đạt ở mức kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Chia sẻ về câu chuyện thời gian sở hữu BĐS của các nước trên thế giới, bà Dung cho biết không có Quốc gia nào có thời gian sở hữu vĩnh viễn với BĐS. Đơn cử như Singapore, người dân chỉ được sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; ở Philippines, tất cả các dự án chỉ được sở hữu 50 năm. Ở Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm. “Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn”, bà Dung nói.
Hết niên hạn xử lý ra sao?
Theo GS Đặng Hùng Võ cho hay, việc xử lý các chung cư hết niên hạn là vấn đề không hề dễ dàng. Trước kia đã đề xuất việc sở hữu chung cư có thời hạn, thời hạn này bằng tuổi thọ của tòa nhà chung cư. Chủ đầu tư bán nhà nhà cho người dân, hết thời hạn đó người dân sẽ chuyển đi chỗ khác.
Nếu làm được điều này thì việc cải tạo chung cư xuống cấp rất dễ dàng. Hết hạn người dân chuyển đi nơi khác và giá chung cư sẽ rẻ hơn rất nhiều vì khi có thời hạn, người dân sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng, khái niệm chung cư sẽ trở về đúng với giá trị thực của nó. Ở nước ngoài, đa số nhà chung cư chỉ cho người dân thuê chứ không bán, ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì mua nhà đất.
Tuy nhiên, khi Luật nhà ở năm 2014 thông qua thì người dân phản đối quy định chung cư có thời hạn nên việc giải quyết chung cư hết hạn như nào đang gặp khó khăn.
Theo đại diện Hiệp hồi BĐS TP. HCM, Ông Lê Hoàng Châu cho biết: Khi chung cư hết thời gian sở hữu sẽ có nhiều cách giải quyết và Luật lúc đó sẽ phải điều chỉnh để phù hợp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đối với các dự án chung cư xuống cắp đó là tập thể cư dân là chủ sở hữu nên cư dân có tiền sẽ có quyền xây dựng theo ý của mình. Nhưng nếu chung cư không có tiền thì Nhà nước sẽ kêu gọi các nhà đầu tư vào xây dựng.
Nhưng nghịch lý tồn tại đó là việc chung cư cũ bị hư hỏng nhưng vị trí của chung cư này lại nằm trong khu vực không được xây chung cư cao tầng, không thể tổ chức được phương án tái định cư cho dân. Khi mẫu thuẫn này xảy ra buộc chính quyền phải vào cuộc.
Ở Mỹ, sở hữu tư nhân hoàn toàn, có tòa chung cư khi hết hạn sử dụng thì chủ sở hữu đã phải đập đi và xây lại 2 toà thấp hơn, diện tích công cộng nhiều hơn. Và điều này chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn. Câu chuyện Keangnam cũng có thể phải giải quyết theo hướng như thế.
Theo chuyên gia BĐS Đức Quân cho hay: Sự khác biệt lớn nhất giữa chung cư có thời hạn sở hữu và sở hữu lâu dài đó là: Đối với chung cư có thời hạn sở hữu, hết thời hạn đó người dân tự giác chuyển đi nơi khác và không còn quyền lợi gì nữa. Còn đối với chung cư sở hữu lâu dài thì nhà nước phải có phương án tái định cư cho cư dân khi tòa chung cư đó hết thời gian sử dụng.
