Khi chuyển nhượng BĐS, bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá trị ghi trong hợp đồng. Do muốn giảm bớt chi phí nên trên HĐMB công chứng, 2 bên đã ghi giá bán thấp hơn giá bán thực tế mà không biết rằng hành động này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.
Rủi ro khi né thuế trong chuyển nhượng BĐS
1. Quy định về nộp thuế khi chuyển nhượng BĐS
Theo đó, khi chuyển nhượng BĐS, người dân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định của pháp luật.
Thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% theo giá ghi trên hợp đồng công chứng. Nếu giá ghi trên HĐ công chứng thấp hơn khung giá Nhà nước thì thuế tính theo khung giá Nhà nước. Nếu giá ghi trên HĐ công chứng cao hơn khu giá tính thuế của Nhà nước thì thuế được tính theo giá ghi trên HĐ mua bán công chứng.
Thông thường bên bán sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng việc nộp thuế cũng có thể thỏa thuận giữa 2 bên bán và mua. Do đó, nhiều trường hợp 2 bên bắt tay nhau ghi giá chuyển nhượng thấp xuống để “né thuế”, việc này tiềm ẩn 3 rủi ro cơ bản sau:
Thứ nhất, bị truy thu, xử phạt, nặng hơn là xử lý hình sự
Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế… Điều đó có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng để né thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể sẽ tiến hành truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, cụ thể như sau:
Từ 100 triệu đồng – dưới 300 triệu đồng: Phạt tiền từ 100 triệu đồng – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng -1 năm
Từ 300 triệu đồng – dưới 1 tỷ đồng: Phạt tiền từ 500 triệu đồng – 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 1 năm – 3 năm
Từ 1 tỷ đồng trở lên: Phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng – 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 2 năm – 7 năm.
Thứ hai, hợp đồng bị vô hiệu
Khi phát hiện người dân kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế thanh toán, hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo, che giấu giá trị chuyển nhượng thực tế (Theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo). Khi đó, thiệt hại nhiều nhất sẽ nghiêng về phía người mua. Không loại trừ trường hợp người mua không được hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thanh toán cho người bán mà chỉ nhận được số tiền tượng trưng ghi trong hợp đồng (do không có bằng chứng chứng minh khoảng chênh lệch giữa số tiền ghi trên hợp đồng và số tiền thực tế đã trả).
Thứ ba, công chứng viên bị liên đới trách nhiệm
Trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng chỉ đảm bảo tính pháp lý khi được công chứng thay vì giấy tay. Khi đó, nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm, bị xử lý theo quy định của pháp luật.
